第一百八十五章 置业谈判

和宋福禄上地产课：

    房产和土地不能分家，二者合二为一。你们应该知道土地不可移动，房地产因而也具有不可移动性的道理。房产与绝大多数产品不同，它有自己的独特性：由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况根本不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。换句话说，里尔的别墅再好，也不能与戛纳的别墅相提并论。在全法国范围内，包括巴黎在内，每套房产的定价都不一样。为什么呢？我们称其为“单件性和独特性”。戛纳房产就具备那种单件性和独特性的诸要素；所以它的价格高，有别于其它地方的房产的价格。

    宋福禄反驳说，房产说到底就是房子，不是什么特殊的商品。他认为，房屋只是供人居住的地方，建造起来很容易。

    艾丽丝不理会宋福禄的说法，继续高谈阔论：

    她说，一个地方的房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。在戛纳最佳之地，已经没有建造别墅的土地了，因此她的别墅属于稀有资产，其价格只升不降。她的别墅注定是戛纳房地产市场中的一朵奇葩。在聚焦戛纳房地产市场之前，有必要梳理一下对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映，但需求的背后又是什么？是这个城市的独特环境和功能。换句话说，房价其实是城市的自然环境和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市，环境优越，具有不可替代性；此外当然还有功能、竞争优势和吸引力。像戛纳这样的城市具有众星捧月般的绝佳地理位置，而这样的地理位置是不可能复制的。戛纳到底有多大的吸引力，看看在戛纳别墅居住的那些人员的构成，就能窥见一般。戛纳是法国当然也是欧洲最佳旅游胜地，最佳居住地；在戛纳别墅居住着全法国乃至全欧洲最富有的人家。

    梁晓秀凝视着女主人艾丽丝，心想：那么你就是法国最富有的人？我买你的别墅，我也是法国最富有的人？

    宋福禄认为，女主人跑题了，她说那些话都是没用的东西；他们是来别墅的，不是来听她说教的。

    女主人的话还没说完，她不肯就此打住，继续说，从经济学上来讲，高房价其实是获得最佳资源时不得不支付的成本；她的别墅标出高价，是由于戛纳独特的自然环境和城市功能决定的，也是房产实际价值的真实体现。

    宋福禄问道，照她的说法，戛纳的房产价格是否还会继续上涨？

    “肯定会继续上涨，其实这也是很自然的事。全法国乃至全世界只有一个戛纳；而在戛纳一千多栋别墅中，我的别墅是最好的别墅。所以我说我的别墅是戛纳城中的一朵奇葩；房价无论多高都不奇怪，因为那是由真实的、巨大的需求推升的。”

    “照你这么说，你就可以开出天价来？”宋福禄不屑一顾地问道。

    女主人不紧不慢地说：“有什么样的市场，就有什么样的消费群体。你们觉得别墅价格高，但并不等于别人也会认为价格高。我请你们注意以下事实：第一，法国是世界上高度发达的国家，在这个国家中有一小部分人非常有钱，他们对居住环境和条件有苛刻的要求，而并不在乎价格的高低；第二，放眼全欧洲，有钱人不在少数，他们都想寻找最佳居住在之地；第三，戛纳才能为那些有钱人提供他们心目中最理想的居住之地。这样的基本事实决定了我的别墅的市场行情：有价有市。”

    梁晓秀这时才插话说：“既然如此，我想问你，夫人，在过去的10个月中，为什么没有人买你的别墅呢？”

    “小姐，你这个问题问到了点子上，我正想和你说这个问题。我说过我卖别墅是有先决条件的。这些条件说起来，还有点复杂，你听我慢慢道来。”

    宋福禄暗暗想：得，这回女主人又该长篇大论议论她的别墅了。

    梁晓秀则想：我倒要听听你还有什么高见。